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LOI ELAN ET COPROPRIETE (Loi du 23 novembre 2018) - Par Jean-Sébastien TESLER Avocat associé Spécialiste en Droit Immobilier

LOI ELAN ET COPROPRIETE (Loi du 23 novembre 2018) - Par Jean-Sébastien TESLER Avocat associé Spécialiste en Droit Immobilier

Publié le : 23/01/2019 23 janvier janv. 01 2019
Droit immobilier

En attendant une réforme plus profonde du droit de la copropriété et une codification d’ores et déjà annoncées et autorisées par voie d’Ordonnances (sous 26 mois), le législateur est venu notamment apporter à la loi du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété des modifications d’importances inégales.

Les modifications apportées consacrent des solutions jurisprudentielles ou tendent à améliorer le régime de la copropriété.

Ce document tente de reprendre de manière synthétique les nouveautés issues de la réforme, sans autre commentaire, à l’intention des professionnels de la copropriété.

La réforme issue de cette Loi est entrée en vigueur immédiatement, soit le 23 novembre 2018 ;

Concernant les impacts de la Loi ELAN sur le droit de la copropriété diverses modifications peuvent être signalées.

-    lutte contre les marchands de sommeil et obligations d’alerte du syndic
-    régime de la propriété des colonnes montantes d’électricité
-    définition du lot de copropriété modifiée
-    définition du lot transitoire consacré
-    date de naissance du syndicat précisée
-    accessoires aux parties communes précisés
-    Définition des parties communes spéciales et à jouissance privative
-    Relation entre parties communes spéciales et charges communes spéciales précisées (y compris régime de décision)

-    Concernant l’administration du syndicat des copropriétaires
o    Vote concernant la fibre optique
o    Vote sur les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.
o    Accessibilité des documents intéressant la copropriété (en attente de Décret)

-    Assemblée Générales
o    La délégation de vote (article 22 de la loi)
o    Le vote par correspondance (en attente de Décret)

-    Les Délais et Procédures
o    Délai de notification du PV d’Assemblée générale par le syndic
o    Délai de prescription des actions
o    Recouvrement de charges


***

Article 18-1-1 – lutte contre les marchands de sommeil La Loi instaure une obligation pour le syndic professionnel de signaler au Procureur de la République les infractions liées à l’habitat indigne par un marchand de sommeil (connaissance par ce dernier de l’état de dépendance et de vulnérabilité du locataire soumis à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine)

***

L’article 176 de la loi ELAN vient également préciser le régime de la propriété des colonnes montantes d’électricité dans les immeubles en copropriété ou les conditions de l’acceptation de son transfert au réseau public d’électricité ou au contraire la revendication de sa propriété par le syndicat (une partie de ce régime entre en vigueur deux ans après la promulgation de la Loi)


***

L’Article 1 er de la loi est modifié :

Modification de la définition du lot de copropriété   «  le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

Le lot transitoire est consacré par l’article 1er et doit être prévu au règlement de copropriété
-    (Partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.)
-    Le syndic dispose d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la Loi ELAN soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre le règlement de copropriété en conformité article 206 Loi ELAN)
-     A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

***

Naissance de la copropriété (Article 2 de la Loi)
En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.

Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.

***

La notion de partie commune est précisée (article 3 de la Loi), sont réputés accessoires aux parties communes :

-    Eléments incorporés au gros œuvre sont partie communes
-    Le droit d’affichage dans les parties communes et le droit de construire afférent aux parties communes

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Définition des parties communes spéciales et à jouissance privative (nouvel article 6-2 de la Loi et 6-3 de la Loi)  le Règlement de copropriété doit les prévoir. (Art. 6-4)

Précision sur la relation entre parties communes spéciales et charges communes spéciales (article 6-2)
-    pas de répartition de charges communes spéciales sans parties communes spéciales dans le règlement de copropriété
-    Les décisions portant sur les parties communes spéciales peuvent être prises soit dans le cadre d’une Assemblée Spéciale, soit lors de l’Assemblée Générale, mais dans ce cas, seuls les copropriétaires concernés  y prennent part.
-    Le syndic dispose d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la Loi ELAN soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre le règlement de copropriété en conformité article 209 Loi ELAN)
-     A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés

Fonds travaux de l’article 14-2 : Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Partie commune à jouissance privative (article 6-3)
-    Doit être prévue au règlement de copropriété (article 6-4)
-    Le syndic dispose d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la Loi ELAN soit jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre le règlement de copropriété en conformité (article 209 Loi ELAN)
-     A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés

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ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE

Vote sur la Fibre optique :

Article 24-2 de la loi:  Lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public dans le respect des articles L. 33-6 et L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
L'assemblée générale est tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa au plus tard douze mois suivant la date de réception de celle-ci par le syndic. (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 228).


Vote sur  les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Relève désormais de la majorité de l’article 25 f de la Loi (auparavant article 24 II)

Accessibilité des documents intéressant la copropriété

L’article 18.I de la loi du 10 juillet précise désormais  « Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé »

L’article 21 précise désormais qu’en cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret. (article 203 Loi ELAN)


***

ASSEMBLEE GENERALE


La délégation de vote (article 22 de la loi) :

-    Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 10 % des voix du syndicat (auparavant 5%)

-    Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat

-    Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :

o    1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin

o    2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

o    3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

o     4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. »


-    Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit.

Vote par correspondance

En attente de la publication d’un Décret.

Le futur article 17-1 A de la Loi issu de l’article 211 de la Loi ELAN prévoit que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables.

Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d'Etat.

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PROCEDURES


Délai de notification du PV d’Assemblée générale par le syndic

Il est réduit de deux mois à un mois  (modification de l’article 42 de la Loi) à compter de la tenue de l’assemblée Générale)

Délai de prescription des actions

Le délai de prescription concernant les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat est réduit de 10 à 5 ans.

Cette réduction du délai ne sera pas sans conséquence, notamment en matière de recouvrement de charges de copropriété

Recouvrement de charges

Modification de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,

Cette modification  vise dans le cadre d‘une procédure spéciale à accélérer le recouvrement des charges impayées, en élargissant (et c’est heureux) la compétence du Président du Tribunal de grande Instance statuant en la forme des référés.

La réforme redonne tout son intérêt à cette disposition non utilisée par les praticiens du fait qu’elle ne donnait qu’une compétence réduite à la juridiction et empêchait d’obtenir un jugement sur les arriérés autrement que par une autre procédure distincte.

La réforme corrige le texte à cet égard.

Cette texte prévoit qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En d’autres termes, la déchéance du terme des provisions pour charge est accompagnée de la demande visant à obtenir « en la forme des référés », une décision comprenant en outre (c’est la nouveauté) les arriérés de charges.

Cette procédure particulière pourrait devenir la règle, puisque plus rapide, dans l’intérêt des syndicats.

Elle est soumise à une mise en demeure préalable restée infructueuse pendant plus de trente jours.

Nous restons à votre disposition pour la mise en œuvre de cette procédure accélérée, de la mise en demeure jusqu’à l’exécution de la décision.



Jean-Sébastien TESLER  
Avocat associé
Spécialiste en Droit Immobilier

 
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